【美国的住房抵押贷款】美国的东海岸、中西部住房市场受COVID-19衰退影响的经济风险最低

根据美国房地产经纪公司Redfin的调查，在2020年3月开始的2020年经济衰退中，负担得起的东海岸和中西部城市的总体经济风险最低

冠状病毒（COVID-19）遭受了两次打击，沙特阿拉伯和俄罗斯已迅速将可能性变为现实，而这种可能性在几个月前似乎还遥不可及，但对房地产市场的影响可能是短暂的，远没有2008年大萧条那样严重。

根据Redfin经济学家于2020年3月下旬的分析，在此次衰退中，罗切斯特，哈特福德和罗利的总体经济风险最低，而洛杉矶，迈阿密和圣地亚哥的风险最高。

房屋在这场风暴中处于有利位置

由于进入2020年衰退的房地产市场表现强劲，因此目前没有理由预期房价会出现重大下跌。实际上，导致2020年衰退的驱动因素与房地产无关，这只是此时Redfin认为美国房地产市场的影响将是温和的原因之一，并且与2008年大衰退的灾难相去甚远。

Redfin首席经济学家泰勒•马尔（Taylor Marr）表示：“美国房地产市场处于强势状态，待售房屋供应量极低，房屋净值创历史新高。” “房屋净值可以作为一个雨天基金。房主可以经受住房屋价格下跌的风暴，而不必承受离开房屋的压力。如果他们可以使用房屋净值进行房屋净值投资，他们也可以更好地处理收入损失问题。信贷额度（HELOC），这可以稳定市场，防止丧失抵押品赎回权的供应涌入，这将进一步导致价格下跌进入一个恶性循环，通过刺激法案CARES法案和暂停抵押品赎回权而提供的其他政府支持也可以防止在这场大流行中爆发。”

为了评估2020年经济衰退对美国49个最大城市的当地经济的潜在影响，雷德芬分析了各种一般因素，以及针对该衰退的一些特殊因素，例如休闲和酒店业的就业率，负债率。收入比率，冠状病毒病例数和航空运输就业。

高负债，高密度和昂贵的住房使一些城市更容易受到影响

尽管预计许多城市将度过2020年的经济衰退，但有些城市将比其他城市受到更大的打击。由于对其他非住房经济部门（尤其是就业）的影响可能非常大，因此一些都市地区在2020年的经济衰退期间面临更大的经济风险。总体上受灾最严重的国家也可能面临房地产下滑的风险。

马尔继续说：“有些城市的因素使他们更容易失去立足点，并且可能遭受重创。” “在裁员迅速增加的情况下，在这些市场上出售房屋将特别困难，但是由于卖方推迟上市，使住房市场处于停滞状态，因此买方可能会发现有限的选择权。联邦政府的支持将有助于缓解这种下跌，但这些地区将需要更长的时间才能恢复。”

最有可能面临经济风险的城市往往是那些房价高，个人债务水平高，以及从事餐饮业的从业人员，这些城市适用于西方的大多数大城市。圣何塞（48.4％）是西方唯一的衰退风险得分低于50％的都会区。

在这次冠状病毒衰退期间，经济损失风险最高的都会区是洛杉矶，总体得分为77.6％，其次是迈阿密（76.8％）和圣地亚哥（75.2％）。与上榜的大多数其他城市不同，芝加哥和丹佛在十个风险最大的城市中与众不同，这两个城市都不是典型的“繁荣-萧条”小镇。两者的人口密度相对较高，航空运输的就业基础广泛，并且现有冠状病毒病例的比例很高，这都推高了他们的整体风险评分。