美国住房市场正在发生什么？

　　进入2020年的美国房地产市场强劲，部分原因是抵押贷款利率非常低，而待售房屋（主要是价格可承受的房屋）稀缺，就业和收入增长强劲。

　　如图1所示，根据最新的《 CoreLogic房屋价格洞察力》（HPI®）报告，需求的回升也刺激了房屋价格的增长，到3月，房屋价格同比增长4.5％。

　　图1：每月房屋销售，库存和HPI的同比变化百分比

　　资料来源：CoreLogic房屋价格洞察（HPI®）报告

　　大流行改变了一切

　　然后，COVID-19发生了。在唐纳德·特朗普总统于3月13日宣布发生国家紧急状态以及全国各地的一些临时庇护令之后，大多数房地产市场指标几乎立即发生了变化。

　　待处理的销售被认为是预计在30到45天内结束销售的主要指标，但很快开始下降。与去年同期相比，到4月中旬，它们下降了40％。新的待售房源也遵循类似的趋势，也比去年下降了一半。

　　图2显示了自2020年初以来每周的待售交易和新上市趋势。在4月中旬达到低谷之后，这两个指标已经出现了转机迹象，表明购房者活动正在缓慢回升。然而，由于整个4月份的购房活动出现了显着的停顿，与往年的春季购买季节相比，即将发布的4月和5月的房屋销售数据可能会显示出大幅下降。

　　图2：待定销售和新上市的每周数据的同比变化百分比

　　资料来源：CoreLogic房屋价格洞察（HPI®）报告

　　房屋价格仍然稳定

　　尽管购房活动已受到大流行的严重影响，但房价增长仍保持相对稳定。这在很大程度上受到导致大流行的住房市场基本面的支持，例如缺乏可供出售的房屋，以及渴望利用历史上有利的抵押贷款利率的首次购房者。

　　预计4月和5月的房价增长仍将显示12个月超过4％的增幅，而国家对2021年3月的预测表明房价增长将放缓至0.5％，但不会出现大幅下降。

　　现在，由于高度不确定性和经济复苏的形式多种多样，对房地产市场前景的理解就像是拼图游戏。购房活动显示出从低谷回升的迹象，因为越来越多的卖家愿意将自己的房屋推向市场，并且越来越多的购房者申请抵押贷款并签订合同。

　　一切都取决于千禧一代

　　抵押贷款购买申请的反弹仍然主要是由千禧一代寻找第一套住房推动的。根据CoreLogic的数据，千禧一代的四月份抵押贷款申请仅比去年下降了7％，而其他几代人的抵押贷款申请则下降了30％至40％。

　　由于工作流失的程度以及对家庭预算的潜在影响，目前尚不清楚将来会有多少潜在购买者（包括千禧一代）受到阻碍。总体而言，住房市场观察家普遍预计2020年现有房屋购买量将比2019年收缩约15％，并在2021年以相似的速度反弹。

　　然而，由于大流行对当地经济产生了不同的影响，而且健康危机的严重程度也有所不同，因此整个大城市地区的住房市场结果将有很大不同。CoreLogic抵押贷款申请再次表明，与纽约，洛杉矶和费城等COVID-19震中相比，达拉斯和休斯顿等一些地区的抵押贷款申请活动下降幅度较小。

　　当地经济会有所不同

　　展望未来，地方经济的多元化将对该地区的反弹能力起关键作用。众所周知，由于流行病而蒙受最大损失的行业，例如休闲娱乐，零售，教育和个人服务等，可能不得不永久改变其运营方式。

　　这将对一些地方经济体以及这些部门的就业人员产生重大影响。一个悬而未决的问题是，这将如何改变某些大都市区的城市结构和需求。许多人猜测，家庭将寻求迁移到开放空间更大的区域，并远离高密度的中央商务区和高层住宅。

　　而且，由于大流行而加速了对远程工作的适应，可能导致对包括独立办公室并且不依赖于过境或就业机会的较大房屋的需求。这是大流行前许多家庭偏好的重大转变。

　　二线城市的票价会更好吗？

　　随着电子商务和远程工作的发展，人们还对零售空间和潜在的办公空间的再利用提出了疑问。

　　事实是，尽管肯定会对消费偏好做出一些改变，但现在还为时过早。如果最新数据表明未来趋势，那么与大城市地区的城市核心相比，二线城市的承受能力和密度不足可能会带来相对强劲的住房市场。但是，大都市区的面积有时可能掩盖了那些微观世界中正在发生的变化。

　　对于出租房屋，我们可能会看到租户更有可能续签租约并在接下来的几周内保持原状。一旦美国度过了大流行病，我们可能会看到租房者更多地选择更大的出租空间和单户住宅而不是多户公寓。

　　对于某些租户而言，这可以满足对家庭办公以及住房单元之间更大距离的需求。所有这些偏好上的变化都会对我们城市地区的空间组织产生影响。最后，大流行带来的创新加速必将确保许多部门的更高生产率，并为我们尚未想到的可能性敞开大门。

　　明年房价将会下跌多少，以及何时会触底？

　　根据CoreLogic的预测，预计到明年四月，九年的年度房屋价格涨幅将结束，尽管预计本地价格将继续上涨。

　　房地产数据公司6月2日表示，到2021年4月，美国房价将同比下降1.3％。

　　该预测预计将有41个州的油价下跌，其中最大的跌幅发生在旅游业和石油天然气行业低迷的地区。

　　CoreLogic首席经济学家弗兰克·诺瑟夫特（Frank Nothaft）表示：“待售房屋库存极低，加上购房者刺激了创纪录的低抵押贷款利率，将有可能继续支撑春季的房价增长。”“（但是）如果失业率在2021年初仍然高企，那么我们可以预期房价会软化。”

　　但是，预计南加州的价格不会下降。CoreLogic估计，到2021年4月，洛杉矶县的价格将上涨3％，奥兰治县的价格将上涨5％，内陆帝国的价格将上涨6％。

　　价格优势“相当令人惊讶，但是当您考虑它时，也就不足为奇了。所有基本面都存在。” CoreLogic副首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）说，他指的是该地区的财富，低库存，低廉的抵押贷款利率以及越来越多的千禧一代进入购房市场。

　　同时，CoreLogic的房屋价格指数显示，单户住宅在4月份迄今录得了年度最大百分比涨幅。该指数显示，洛杉矶县的房价上涨了4.9％，奥兰治县的房价上涨了3.7％，内陆帝国的房价上涨了5％。

　　在全国范围内，房价上涨了5.4％。

　　专家说，尽管许多报告显示，在冠状病毒锁定开始之初，购房者的需求下降了，但价格却受到市场上房屋数量下降的提振。