为什么美国房价不会在冠状病毒大流行中下降？

　　美国房地产市场，有点像股市，一直是最近好吗-即使是在大流行，经济衰退和景观哪里寻找2天到未来似乎明朗，更何况两个星期两个月。当冠状病毒首次在美国流行并在3月开始实行全屋服务时，花了很多时间，但最近几周又开始回来。一切并没有完全回到大流行前的状态，但是天空也没有落下。

　　根据Zillow的数据，截至5月9日当周，房屋总库存与去年相比下降了约20％，未决销售仍下降了10％以上，新待售房源下降了约25％。但是房屋价值仍然比去年同期增长了4.3％，典型的房屋价值超过25万美元。商务部报告说，新房销售在4月份略有增长，尽管全国房地产经纪人协会报告说当月现有房屋销售下降，但价格却上涨了。最近的一些数据表明需求正在上升。

　　美国企业学院住房中心主任埃德·平托说：“整体情况是，这是一个相当有针对性的回应，而事情又回来了。”

　　那有什么呢？似乎买家开始将脚趾重新投入市场。卖家不愿接受，但仍有交易要做–事实是，由于需求大于供应，在价格上，他们并没有花钱。联邦政府和美联储的迅速行动也有助于稳定住房市场。

　　可以肯定的是，住房市场在很大程度上是一个本地问题-纽约发生的事情与德克萨斯发生的事情不同，尤其是两者都受到流行病的不同打击。而且，仅因为市场看起来今天还可以，并不意味着明天就可以了，尤其是在冠状病毒和经济存在不确定性的情况下。

　　品托说：“长期的问题是失业率，GDP，将有多少家饭店倒闭，有多少家零售店倒闭，有多少家购物中心，赌场，航空公司倒闭会如何？”

　　“我们处于第二局的顶端；在这方面还有很多事情要做”

　　“在通常情况下，我可以对未来可能发生的事情充满信心，但是现在，不确定性很大，我所能做的就是告诉您现在正在发生什么，”房地产顾问Mike DelPrete说。学术的。“我们处于第二局的顶端；在这方面还有很多工作要做。”

　　冠状病毒在原本应该是春季的购买热潮中受到打击

　　Zillow的经济学家Skylar Olsen解释说，对房地产市场进入春季购买季节的期望很高。她说：“这将是最终的家庭购物季节。”但随后冠状病毒感染。“像其他任何行业一样，活动像疯了似的退缩了。”

　　随着全国各地的全屋服务订单到位，人们担心这种疾病可能导致生病，许多卖家开始将房屋撤出市场，或者那些打算放心的人决定等待。许多购买者并没有完全为可能会致命的病毒迫在眉睫的亲自狩猎而奋斗，甚至可能进行的虚拟旅行也不一定足以替代。数以千万计的美国人失去了工作，经济的前景不确定，这使许多人犹豫不决。对于许多卖家而言，让多人骑自行车进出房屋的想法并不吸引人。

　　Redfin的经济学家泰勒•马尔（Taylor Marr）表示：“那是大流行的直接冲击，尤其是在3月下旬和4月初，这些临时安置的订单确实很普遍时。”他说，到目前为止，市场最大的停滞是在复活节前一周。

　　在4月下旬，Curbed调查了直接损失：

　　大流行后不久，通往Zillow和Redfin等房地产门户网站的网络流量下降了近40％。在纽约和加利福尼亚东湾等一些市场，待售房屋的新挂牌数量最初下降了多达70％。4月初，每周抵押贷款申请量下降了17.9％。

　　危机并非到处都一样。根据AEI对抵押锁定活动的跟踪，这意味着当借款人和贷方就一定时期内的购买价格达成一致时，该国大部分地区的活动从2020年的第14周到第17周骤降-基本上在3月底和4月。例如，纽约和密歇根州的房价同比下降了50％以上。华盛顿，内华达州和伊利诺伊州约占25％；德克萨斯州，威斯康星州和佛罗里达州约占15％。（达科他州，内布拉斯加州和俄克拉荷马州等少数几个州的锁定活动有所增加。）

　　陈述2020年第14-17周的购买率锁定活动的逐年变化。

　　AEI房屋中心

　　此后活动恢复了。

　　指出2020年第20-21周的购买率锁定活动的逐年变化。

　　AEI房屋中心

　　DelPrete指出，在封锁更加严格且疫情更为严重的地区，房地产市场受到的打击更大。因此，纽约，宾夕法尼亚州和密歇根州等地的新房源跌幅较大，反弹速度较慢，而德克萨斯州等地的跌幅较小且恢复得更快。他说：“这完全取决于锁定的严重程度。”

　　并非每种类型的买方和借款人都受到相同的影响。据AEI称，自雇人士和非美国公民似乎很难获得住房贷款。

　　住房市场如何？

　　像大多数经济体一样，房地产市场归结为供求关系–可供购买的房屋以及想要购买房屋的人。当冠状病毒感染时，它们串联下降了很多。这就是为什么您没有真正看到价格变化并且价格持续稳定攀升的原因。

　　“希望得到一笔大笔交易的买家会失望的，因为卖家没有让步”

　　现在活动正在恢复，其中一些活动在失去的几个月中被抑制了，但仍在密切跟踪。看来买家比卖家的回报速度更快。“这意味着总体库存正在下降，这意味着价格没有下降那么多。这就是为什么房价没有下跌的原因，因为供应不足，”奥尔森说。

　　马尔说：“希望获得高价的买家会失望的，因为卖家并不在意。”

　　值得指出的是，仅仅因为对购买的兴趣似乎正在上升，并不一定意味着每个人都在扳动触发器。DelPrete警告说，许多人在封锁之下感到无聊，厌倦了自己的房屋，并且可能只是在找乐子。“这是一种娱乐方式-只是因为我看HGTV并不意味着我要买房；我对此有点好奇，”他说。

　　有些数据也比较滞后-4月整个月房屋市场中发生的情况并不一定说明一周到一周或每天发生的事情，特别是考虑到冠状病毒情况变化的速度如此之快。买房子要花时间，从第一次接触到查看，提出要约和完成交易。

　　这些都不是说价格到处都将保持不变，或者价格根本不可能下降（来自Zillow的Olsen认为价格可能会下降2-3％，并在10月触底），但是到目前为止，价格并没有太大变化暴跌。一个Zillow的回顾发生了什么事住房在以往大流行发现，在SARS期间，例如，交易量大幅下降，但房价并没有太大变化。

　　正如Curbed最近指出的那样，房地产市场上有很多数据尚未显示，您可以经常使用数据来讲述您想要的故事。有关购买房屋不同阶段的最新数据来自不同时期，因此很难将其组合在一起。国家数据无法说明当地情况：

　　例如，纽约市的住房供应短缺对人们是否可以在得克萨斯州购买房屋几乎没有影响。尽管在任何给定时间甚至大多数城市都可以采用一般的全国趋势，但每个城市都是拥有自己动态的市场。

　　现在尤其如此，因为大流行对每个城市的影响都不同。纽约市是全球大流行的中心，而得克萨斯州的市场受到的影响要小得多。任何乐观的全国住房市场数据都可能低估了纽约市的问题，而任何可怕的数据都可能高估了德克萨斯州的问题。

　　这不是最后一次

　　鉴于目前所知道的一切，房屋市场目前相对稳定可能会感到有些不和谐，部分原因是上一次重大经济衰退期间发生的情况。在大萧条期间，价格下跌了30％以上，数百万人失去了家园。但这不是那样。

　　上一次，问题出在住房上–信贷过多，人们获得了他们负担不起的抵押贷款，并且最终出现了一个巨大的房地产泡沫。现在的情况有所不同：信贷紧缩，这意味着拥有和购买房屋的人更有可能负担得起。

　　AEI住房中心的研究主管托比亚斯·彼得（Tobias Peter）说：“紧缩信贷的目标是锁定目标。

　　平托说：“我们都知道，在压力下，最弱的借款人首先被取消抵押品赎回权。”“在压力重重的时期，您并不能通过使某人回家来帮别人一个忙。一旦市场真正触底，而我们不会知道很多很多月可能是一年，那就是您希望这些借款人可以更容易获得市场的时候。您希望他们进入上升阶段，而不是下降阶段。”

　　政府的行动在这方面发挥了重要作用。《冠状病毒援助，救济和经济安全（CARES）法案》是3月下旬签署成为法律的2.2万亿美元刺激法案，旨在为具有联邦抵押贷款的房主提供保护。它禁止这类抵押的贷款人对房主强制取消抵押，直到至少6月30日为止，并且赋予房主权利要求抵押180天的抵押权（这意味着暂停支付）。他们还可以要求再延长180天。

　　“宽容已停止违约；否则，我们将会看到一波违约浪潮。”宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授苏珊·瓦赫特（Susan Wachter）说。

　　美联储宣布将购买数量不限的抵押贷款支持证券，这也稳定了房地产市场。这有助于将利率保持在较低水平，一些房主已决定利用并提供再融资。

　　沃赫特说：“正在发生的事情令人惊讶，而实际上却没有发生。”“房地产市场正在保持自己的地位，这是因为我们从上次危机中吸取了教训，并在美联储和联邦政府的空前超前支持下前进。”

　　来自Redfin的Marr指出，失业和小企业倒闭可能会在住房市场的未来几个月中产生挥之不去的影响，但他强调，目前，大多数工作流失和休假已经对租房者造成了打击家庭。“当人们看到4000万人申请失业时，它并没有像人们想象的那样严重打击待售房地产市场。其中大多数是暂时的，由租房者完成，因此我们仍然看到住房需求的核心部分仍然相对强劲。”他说。

　　“这是剧烈的波动和不确定性”

　　任何告诉你他们知道未来会怎样的人都在撒谎

　　说未来是非常不确定的，这确实是陈词滥调，但确实如此。接下来发生的情况很大程度上取决于冠状病毒的发生情况-重新开放的方式如何发挥作用，如果科学家找到了治疗方法或疫苗，今年晚些时候是否会再次出现冠状病毒。房地产市场目前似乎正在反弹，但是未来将发生什么，没人知道。

　　Zillow的Olsen承认，即使到现在，情况还是有些令人困惑。她说：“有时，这种行为有点奇怪，您无法真正验证它。”“这是剧烈的波动和不确定性。”

　　一些人预测人们将开始逃离郊区和人口稀少地区的城市。例如，在加利福尼亚州的海湾地区，Redfin的数据表明，购房者开始更多地关注奥克兰以及旧金山和圣何塞的其他郊区。但是，现在说纽约人是否要大批逃往康涅狄格州，还是芝加哥人要成群结队前往威斯康星州和印第安纳州，还为时过早。而且，它又因地域而异-西雅图，奥斯丁和丹佛等在过去一年中住房市场增强的地方，反弹相对较快。

　　但总的来说，美国经济的未来仍然是一个黑匣子。有些人认为它会迅速反弹，而另一些人则认为我们已经走了很长时间。如果发生长期的严重衰退，并且数百万失去工作的人没有把他们找回来，那么像其他许多经济领域一样，房地产市场的状况可能会恶化。最长一年的抵押宽容当然会帮助许多房主，但这并不是永远的，而且当一年结束时，人们仍然可能无法付款。

　　皮托说：“经济活动减少的时间越长，随着时间的推移，对房地产市场的损害越大。”