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2020和2021年美国住宅市场预测
2020-07-02 10:45
在冠状病毒大流行开始之前，美国房屋市场在供应方面已经供不应求。多年缓慢的房屋建设活动以及持续的金融危机表明，在接下来的几个月中，待售房屋的数量仍然远远少于需求。房地产市场专家预测，尽管发生了大流行，但买家需求仍然相对强劲，因此价格急剧下降的可能性不大。许多新买家想购买房屋，而投资者却停顿了一下。
2020年住房市场在2020年2月冠状病毒爆发的早期阶段以创纪录的速度运行，卖方继续获得杠杆，而买方则从较低的抵押贷款利率中受益。我们看到一些最好的房屋销售和住房开始在超过十年的速度，直到2020年2月。随着千禧一代人数的增加，住房的需求方面仍然强劲。许多购买者需要进入一个更大的房屋，因为他们的家庭越来越大。
每个细分市场中的购房者将继续进行交易。根据美国全国房地产经纪人协会（National Association ofRealtors®）的数据，首次购房者占4月销售额的36％，高于2020年3月的34％和2019年4月的32％。个人投资者或二手房购买者占许多现金销售在4月份购买了10％的房屋，低于2020年3月的13％和2019年4月的16％。最新的房地产市场指标仍表明短期内将向更加平衡的状况转变。
因此，考虑到当前的住房市场趋势，我们认为这将更像一个平衡的房地产市场，购房者将从住房成本上涨中获得一些缓解。众所周知，尽管地理和价格范围都存在市场热点，但过去一年来美国住房市场出现了温和增长。在美国，房价已连续33个季度上涨。在当前条件下，卖方不会期望买方提供的要价远高于要价。
租赁住房市场的价格也可能保持稳定。尽管四月份有超过2000万人失业，但四月至五月的平均租金仅下降了0.2％。国家多户住房委员会（NMHC）在最近对全国1140万套专业管理公寓的调查中发现，到5月6日，有80.2％的公寓家庭支付了全部或部分租金。不过，短期或度假租金产生了重大影响。如今，2020年夏季旅行的短期租赁预订量同比下降了75％。
拥有房屋已成为美国梦的一部分。尽管较低的抵押贷款利率的影响在2019年底和2020年初重新点燃了房地产市场的活力，但2月份显示出一些冠状病毒爆发的早期迹象，尤其是在遭受重创的市场。那些对购房感兴趣的人正在寻找诱人的低抵押贷款利率。抵押贷款利率的历史最低水平可能会在今年剩余时间内保持不变，并且所有美联储的政策制定者都预见到2022年不会加息。随着各州经济稳步重新开放，这将成为推动住房需求的关键因素。
美联储表示，它将在衰退期间继续购买债券，以维持较低的借贷利率并支持美国经济。预计今年经济将下降6.5％，与其他预测一致，然后在2021年增长5％。美联储预计，到今年年底，失业率将达到9.3％，接近上一次衰退的峰值。 。现在该比率为13.3％。
由于社会距离和经济的不可预测性，房屋销售有所下降，但全国各地的房屋价格仍然坚挺。根据美国全国房地产经纪人协会（National Association ofRealtors®）的数据，总体销量同比下降了17.2％（2020年4月为433万套），较去年同期（2019年4月为533万套）下降了17.2％。2020年第一季度全国现有独户住宅价格中位数为274,600美元，较2019年第一季度增长7.7％。2020年第一季度全国现有独户房屋价格中位数为274,600美元，较2019年第一季度增长7.7％。 2019年第一季度（254,900美元）。
让我们详细讨论各种住房指数及其对2020年的预测。请注意，我们保留了Covid-19大流行袭击美国之前的早期住房市场预测，以提供更好的清晰度和比较分析。我们已使用Realtor.com之类的一些顶级国家经纪公司的最新住房数据和预测对本文进行了更新（请参阅参考部分）。
COVID-19中的最新住房市场趋势
来自诸如Realtor.com之类的各种来源的房地产市场预测的最新数据显示，到2020年，房屋销售将下降15％。房价将趋于平缓。相比之下，最初的住房市场预测房屋销售将下降1.8％。预计到2020年将增加10％的单户住房，现在预计将减少11％。
这主要是由于严格的社会疏离规范和经济不确定性加剧了对房地产交易的这种暂时限制。根据他们的统计数据，随着卖家等待危机，全国最大的大都市的新房源减少了。乐观的预测是，由于买家需求被抑制，担心大流行减少以及抵押贷款利率较低，预计夏末和初秋的销售将短期反弹。
Realtor.com的最新2020年5月报告显示，随着美国经济的开放，关键的住房指标已经开始发生变化。新上市库存的年度下降速度有所放缓，上市价格在4月中旬达到最低点后已经恢复。但是，待售房屋在市场上的停留时间比去年同期长了两周以上。5月份住房库存继续受到限制。部分原因是由于新上市物业的停顿，也可能是由于一些卖家选择将其物业从清单中删除并等待了几个月。
在全国范围内，库存量同比下降了19.9％，与4月份同比下降15.3％相比，下降速度更快。在过去一年中，新上市物业的库存下降了29.4％，在大型市场中下降了21.9％。尽管卖家因对冠状病毒大流行的反应而停顿了，但新上市房产的下降速度已从4月份的同比下降44.1％有所改善，这表明卖家已开始重返市场。
最大的50个都会区中没有一个同比出现库存增加，而50个都会区中的43个都没有比上月增加更多的库存。到2020年5月，住房存量跌幅最大的都市区为–费城-卡姆登-威尔明顿，PA-NJ-DE-MD（-38.6％）；马萨诸塞州RI-MA的Providence-Warwick（-35.8％）；和马里兰州巴尔的摩-哥伦比亚-陶森（-34.5％）。
未退市的房屋在市场上花费的时间更长，卖家还没有准备好降低挂牌价格来吸引买家。买家也正在采取观望态度，直到这场危机结束。那些有意提供报价的人正在寻找房价折扣。在全国范围内，典型房屋在5月的71天内售出，比去年5月慢了15天。与去年五月相比，在美国最大的50个大都市中，典型房屋在市场上的停留时间为58天，房屋平均销售速度慢了13天。
该国的挂牌价格中位数增速继续放缓，本月的走势受到卖方期望值下降以及待售房屋结构变化的推动。全国房屋挂牌价格中位数同比增长1.6％，5月份创下33万美元的新高。2020年4月，全国挂牌价格中位数同比仅增长0.6％，至320,000美元，而3月份同比增长3.8％。
在最大的50个都市中，只有35个都市的中位数挂牌价格同比上涨，而四月份为30个。与上个月相比，全球最大的50个大都市中有47个的挂牌价格同比下降。
5月份涨价幅度最大的都市区是：加利福尼亚州洛杉矶长滩-阿纳海姆（+ 14.9％），宾夕法尼亚州匹兹堡（+ 14.0％）；和辛辛那提（OH-KY-IN）（+ 12.1％）。
5月份价格跌幅最大的大都市是–密西根州的底特律-沃伦-迪尔伯恩（-3.4％）；德克萨斯州圣安东尼奥-新布朗费尔斯（-3.2％）;华盛顿州西雅图-塔科马-贝尔维尤（-3.1％）。
冠状病毒危机的应对是前所未有的。联邦政府实际上下令关闭整个私营经济，关闭了大约80％的企业。它导致失业率飙升至至少百分之十，而数千万人则处于闲置状态。上个月的房地产市场数据显示，它仍在不确定性中挣扎。
随着房屋销售的加速和商业活动的持续谨慎发展，这还有很长的路要走。买方需求在增加，但卖方尚未重返市场。随着美国主要住房市场库存的减少，这对买卖双方都提出了新的挑战。当您进一步阅读时，我们将讨论一些关键的住房指标，并基于这些指标，我们将得出关于2020年和可预见的未来的住房市场预测。
2020年住房市场预测：COVID-19之前的预测
自大萧条以来已经过去了10年，美国是有史以来最长的持续经济扩张时期。住房市场已经走了很多路，并继续从整体经济中受益匪浅。但是，热的经济最终会降温，随之而来的是，热的住房市场更加趋于平衡。Realtor.com的全国住房预测是，房价增长将趋于平稳，预计增长0.8％。库存仍将受到限制，尤其是在入门级价格段。到年底，抵押贷款利率可能会上升至3.88％。
库存紧张加上抵押贷款利率上升将导致销售下降。买家将继续转向负担得起的产品，从而使中小型市场受益。房地产市场的预测指出，整个国家以及每个州（包括排名前100位的都会区）的所有住房指数都将呈上升趋势。在冠状病毒大流行形成之后，房地产市场的预测范围从乐观转向悲观。
尽管减速的迹象开始浮出水面，但房屋销售相对于库存的速度在2月份创下了历史新高。由于每个地区的价格上涨，3月所有房屋类型的现房价格中位数为280,600美元，较2019年3月（259,700美元）增长8.0％。房价中位数涨幅（全国范围内）连续97个月是同比涨幅。3月份，按当前的销售速度，未售出的库存等于3.4个月的供应量，高于2月份的3个月，低于3.8个月的数字（去年同期）。
齐洛（Zillow）此前曾预测，到2020年将出现房屋衰退。他们为此归咎于货币政策。市场一直在迅速扩大，但有待修正。他们还列举了住房负担能力或缺乏住房承受能力。这意味着千禧一代正处于购买其第一套房子的理想年龄，通常买不起或建造它。我们也不会在短期内废除限制土地使用和提高住房成本的大量法规。进行细微调整以允许使用附属住宅单元（ADU）或新的较密集的多户住宅单元需要数年才能实现。这对2020年的房地产市场意味着什么？
我们将看到，负担得起的房屋和入门房的价格将继续以接近两位数的速度上涨，而整个房地产市场的价格将上涨至接近或略高于通胀率。特定区域可能会根据库存和需求而升值或贬值。我们可以利用消费者对每一代人的需求来为我们提供2020年及以后的住房市场预测。
新房价格的通胀已放缓至接近通胀率的水平。但是，我们不应该指望房价下跌，因为新建筑的成本在上涨。缺乏技术性行业的人员和最低工资的增加将增加那些房屋的支付率。除了不断增加的材料成本外。婴儿潮一代继续对房地产市场产生重大影响，尽管与过去一代对房地产市场的影响有根本不同。婴儿潮一代在年老时更可能保持健康和活跃。
这意味着他们不太可能过世或将家庭住房卖给年轻的家庭，而进入辅助生活。当退休人员决定缩小规模时，他们可能会出售2500平方英尺的独户房屋，但他们争夺较小的入门房，而不是搬入退休的成人社区。过去几十年的离婚率和家庭破裂也加剧了事情的发展。爸爸妈妈独自一人住在房子里，而不是与其他重要的人分享。住房需求是由家庭数量而不是成年人数量驱动的，因此离婚和单身人士也增加了对自己住房的需求。
巨大的成本和移动的不便导致人们停留在一个地方的平均时间增加了。在2019年，普通人在同一所房子里待了大约八年。相比之下，2007年的平均逗留时间仅为4年。这导致住房市场的流失减少，市场上现有的住房减少。同时，Xers一代受到大萧条的沉重打击。
他们只是从2012年才恢复过来的。这意味着Xers一代比那个时代的前几代人更有可能留在租赁市场。这提高了租金率，并吞噬了租金供应。然而，这一代人并没有放弃拥有房屋的梦想，这增加了对新房的需求。
2020年及以后的房地产市场预测范围从乐观到悲观。例如，齐勒罗（Zillow）预测，到2020年将出现住房市场衰退。市场一直在迅速扩大，但有待修正。他们还列举了住房负担能力，或缺乏住房承受能力。这意味着千禧一代正处于购买其第一套房子的理想年龄，通常买不起或建造它。我们也不会在短期内废除限制土地使用和提高住房成本的大量法规。
对辅助住宅单元（ADU）或较密集的新多户住宅单元进行细微调整需要数年的时间才能实现。虽然千禧一代被描绘为不愿安顿下来（他们比前几代人更愿意租房），但他们确实占所有新购房者的三分之一。他们还占所有抵押贷款的近一半。我们可以预期，随着他们安顿下来并建立家庭，他们将继续以越来越高的速度购买房屋和公寓。他们比郊区的单户住宅更有可能在步行社区购买公寓，而不是X世代。
千禧一代也在以其他方式影响房地产市场。他们优先考虑使用智能设备和节能设计的低维护家庭。如果您不能提供此服务，他们会降低价格或转向其他产品。他们也更喜欢步行社区，而不是无处不在。他们也将支付接近公共交通的费用，因为这可以抵消运输费用。
简而言之，他们会花一些钱购买可以放弃汽车的房屋或公寓。这对我们对2020年及以后的房地产市场预测意味着什么？由于供需有限，房价将继续缓慢上涨，但符合千禧一代理想和预算的房屋将继续以两位数的速度升值。
最新住房市场预测：主要住房指标
众所周知，COVID之前的住房市场非常强劲。现在，我们将讨论在COVID-19大流行之后，住房市场趋势和预测如何发生变化。这些关键的住房数字及其预测每月都在变化，具体取决于爆发造成的经济不确定性水平。一些房地产市场专家认为，正如2020年5月房地产市场报告所建议的那样，复苏已经开始。但是，复苏可能是渐进的，并且秋季还会再次爆发大流行。
房屋销售及其2020年至2021年的预测
房屋销售通常在春夏季节回升。人们开始在春假前后购买新房，希望在假期周末（如阵亡将士纪念日周末）搬家，或在夏季搬家，这对孩子的教育影响最小。这就是为什么住房市场预测始终包括3月至9月间销售量增长的原因。联邦政府关闭所谓的非必要业务，使大多数房地产交易停滞不前。租户仍然可以进行重要的维修，例如有人要修理损坏的空调。
在某些情况下，租金和抵押贷款付款可能会延迟，但其他情况下仍会继续支付账单，因此他们不必担心四个月内一次性付清。但是，旨在减缓冠状病毒传播的关闭措施使房地产销售停滞。已经进行的交易已经完成。房地产经纪人正试图通过每个房间的全景图片和无人机摄影转向虚拟家庭旅行。美国房地产市场的预测表明，这将有助于一些房屋的销售，但还不足以使人们以他们过去的速度在虚线上签名。
毕竟，在政府下令关闭期间，您无法让房屋检查员和评估师进入房地产，这对于完成房地产交易至关重要。凯投宏观（Capital Economics）对住房市场的预测是，到2020年夏季，房屋销售将下降三分之一。房利美（Fannie Mae）认为，经济停滞将持续整个夏季，失业率飙升将拖累房地产市场。全年。这就是为什么房利美（Fannie Mae）预测2020年房屋销售将比2019年下降15％的原因。
房屋销售的最新动态
大约43％的住宅购房者将房屋购买推迟了几个月。他们正在等待经济的重新开放。由于担心工作或失业，约有20％的买家停止寻找待售房屋。约有12％的人继续看到房地产，而8％的人决定不无限期购买。
根据美国全国房地产经纪人协会（National Association ofRealtors®）的数据，4月份成屋销售下降，延续了由冠状病毒大流行带来的两个月销售下滑。
截至4月底，住房总库存为147万套，比3月减少1.3％，比去年同期的183万套减少19.7％。按目前的销售速度，未售出的库存为4.1个月，高于3月份的3.4个月，低于2019年4月的4.2个月。首次购买者占4月销售额的36％，高于2020年3月的34％和2019年4月的32％。个人投资者或二手房买家在许多现金销售中占比很高，他们在4月购买了10％的房屋，低于2020年3月的13％和2019年4月的16％。全现金销售占4月交易的15％，低于2020年3月的19％和2019年4月的20％。抵押品赎回权和卖空交易的不良销售占4月销售额的3％，即使在2020年3月和2019年4月也是如此。
2020年至2021年房屋价格和预测
在2019年，平均房屋成本约为25万美元。总体预测是，美国房价将在2020年底下降，然后在2021年春季恢复。例如，Zillow住房市场预测显示房价将在2021年秋季下降。他们预计房价将在2021年恢复。市场对2021年的预测称，价格最好每年保持不变。
预计销售下降将伴随价格增长趋于平缓。随着可用住房供应的持续平衡，入门级需求预计仍将保持强劲，到2020年，价格预计仅上涨0.8％。在COVID-19流行之前，美国对2020年住房市场的预测表明人民币升值大约1％。预计现有房屋销量将下降约2％，而单户住宅的起售量预计将增长6％。
许多房地产专家并不预测未来12个月内价格会急剧下降。住房价格抑制了交易活动的下降。价格上涨正在加速，因为待售房屋的组合似乎正在转向价格更高的物业。
房价趋势的最新动态
在3月的前两周，中位数挂牌价格平均同比上涨4.4％。截止到4月26日的四个星期中，待处理合同的定价中位数比一年前上涨了2.6％。4月全国房屋中位价为320,000美元，同比增长0.6％。与3月份同比增长3.8％相比，这是进一步的减缓。在截至5月9日，5月16日和5月23日的5月的三周中，全国中位数上市价格分别同比增长1.4％，1.5％和3.1％。在本地，每100个大型地铁中有77个的要价比去年增加。2020年5月，全国房屋挂牌价格中位数同比增长1.6％，达到33万美元的新高。这是4月份同比增长0.6％的又一次加速。截至6月13日当周，Realtor.com的中位数挂牌价格现在比去年增长了4.6％，略高于COVID之前的速度。
住房清单（供应）及其2020年至2021年的预测
美国住房市场对2020年项目的预测是，新建房屋将缓慢出售。现有房屋也出售缓慢。这种情绪在整个房屋行业中都可以找到。建筑业者信心指数在2020年3月创下有史以来最大跌幅。全国房屋建筑业者协会指数在2020年4月下降了创纪录的42点，至仅30。该指数为50或更高意味着房屋建筑商是乐观的。
这意味着房屋建筑商可能会完成他们正在从事的项目，但他们不太可能开始全新的项目。长期而言，冠状病毒大流行将限制住房供应。从理论上讲，建设是必不可少的。例如，假设水管工和电工彼此之间的距离足够远，他们可以在空旷的建筑物中工作并安装基础结构。不幸的是，社会疏远规则确实拖慢了新建筑的建设。
很难有团队搭墙或安装新屋顶。由于担心冠状病毒的爆发，工人可能会害怕上班。而且企业经常因为无法找到工人而暂停工作。他们可能有木材，指甲和人，但是由于供应商被关闭，他们无法得到塑料布和其他物品。然后就是对供应链的影响。由于关闭了不必要的工厂，COVID爆发导致了生产中断。
这则新闻的焦点集中在制造口罩或农场让食物腐烂的时尚品牌，因为他们无法将其送到食品加工者手中。公众关注由于猪肉加工商关闭而导致的猪肉短缺。公众看不到建筑用品可能出现的短缺，因为制造沥青瓦，PVC管和其他材料的公司经常同时关闭。
旅行限制也限制了新建筑的建设。隔离城市意味着建筑商无法招募专业承包商。他们会选择去其他地方。出行限制使那些可能愿意到达潜在工作地点的人们很难。严格的许可法使引进州外商人变得困难。多年来一直是一个问题，但是这些政策的成本以前从未如此明显。
虽然各州忙于使护士更容易跨州工作，但没人会注意到缺少HVAC安装程序。我们还可以期望房屋建筑商将有限的资源（人员和物质）集中在利润率更高的豪华房屋上。这就是为什么新房的中位数价格将从321,000美元增加到326,000美元的原因。这将加剧可负担房屋的短缺，导致新的和现有可负担房屋的价格进一步上涨。
买方和卖方即使在社会距离遥远的限制下仍设法设法完成了该过程，但这些限制给房地产活动造成了损失。卖方仍在重新评估或推迟销售，而不是涉足当前不确定的房地产市场。住房库存继续以比上个月更快的速度下降。五月份，可供出售房屋的总数也继续受到限制。
住房供应的最新动态
在现有供应方面，到2020年4月，可供出售的房屋总数继续下降，尽管由于相反的力量向相反的方向拉动存货，这一速度略有下降。新上市的待售房屋数量也有所下降。自去年以来，2020年4月新上市的房地产大幅下降了44.1％。最大的100个都会区中有99个的可售房屋数量下降。许多现有待售房屋也被除名。在全国范围内，库存量同比下降了15.3％，与3月份同比下降15.7％相比，下降速度更慢。大型市场的库存下降了16.0％。五月份，可供出售房屋的总数也继续受到限制。在全国范围内，库存量同比下降了19.9％，与4月份同比下降15.3％相比，下降速度更快。自去年五月以来，五月份新上市物业的数量下降了29.4％。5月，美国50个最大都市的住房库存同比下降21.9％。与四月份同比下降16.0％相比，这是一个加速由于卖家因对COVID-19的响应而暂停销售，因此5月份新上市物业的数量在过去一年中下降了44.1％，在大型市场中下降了21.9％。与4月份同比下降16.0％相比，增长速度更快。
住房需求及其对2020-2021年的预测
考虑到Covid-19的房地产市场预测已经出来。Capital Economics估计2020年将售出400万套房屋。这将是自1991年以来的最低水平。相比之下，2019年售出的房屋约为530万套。与中国的贸易战威胁了国际贸易，形成了延缓商业投资的乌云。现在，由于政府选择关闭绝大多数企业，几乎扼杀了服务经济，我们正在考虑某种程度上的经济下滑。
专家认为，为遏制该病毒而付出的经济成本将使2021年的经济承压。这就是为什么到2021年房屋销售预计将达到600万左右的原因，而不是此前预计的630万。经济情绪也影响了美国房地产市场。在2月份挂牌量同比下降15％之后，2020年3月待售房屋数量下降了近16％。这相当于大约有20万套房屋被撤出市场。
人们不愿或无法出示房屋，而其他人则担心房屋无法出售，因此根本没有列出房屋。美国住房市场的长期预测将取决于这种中国病毒的持续影响。经济恢复正常需要多长时间？服务经济将多快重新开放并使人们重新工作？
住房负担能力指数–家庭收入中位数vs房价中位数
在冠状病毒爆发之前，可负担性已经成为美国住房市场的问题。负担得起的住房短缺，推高了千禧一代可以负担的房屋价格。这很重要，因为所有住房抵押贷款的一半都提供给了千禧一代。由于婴儿潮一代和Xers一代倾向于保留住房，他们被迫争夺新的住房存量。
住房负担能力指数通过将家庭收入中位数与房价中位数进行比较来确定住房市场的承受能力。2020年2月，全国住房负担能力指数为170.0。与前一个月相比增长了近1％，与去年同期相比增长了8％。
负担能力指数为100意味着普通人可以负担得起普通房屋。负担能力指数不断提高，意味着有更多人被住房市场以外的地区所定价。
冠状病毒的经济影响可能会使住房负担能力下降，而不是负担得起。官方失业率跃升十个百分点或更多，意味着许多人失业。我们不知道有多少人被削减了工作时间，或者尽管休假但仍被正式雇用。
所有这些加在一起，使成千上万的家庭的收入下降，其中许多家庭大幅减少。房屋价格将保持稳定或下降几个百分点。结果是平均家庭收入急剧下降，而该等式的住房部分几乎没有变化。
我们可以很容易地看到住房负担能力指数达到200。这是对房地产市场的更为肯定的预测之一。影响此等式的另一个因素是新房的平均价格上涨。房屋建筑商已经在优先考虑经济适用房和/或入门房。
这就是为什么房价中位数在2019年上涨的原因。我们可以预期，房屋建筑商会将有限的人力和资源集中在将要出售的豪华房屋上。只要经济危机持续下去，那将使住房负担能力指数恶化。
但是，住房市场的预测不应影响您购买房屋的决定。相反，您应该根据自己的经济状况决定购买房屋。悲观的房地产市场预测可能会吓跑一些人，将他们的房屋挂牌上市，但是许多有动力的卖家会列出他们的财产。这可能会导致售价下降，但提供了绝佳的购买机会。
房屋所有权和住房负担能力的最新动态
根据Realtor.com的每周报告，房屋拥有率在2020年第一季度升至65.3％。令人鼓舞的是，35岁以下的年龄段经历了最大的跳跃。抵押贷款利率降至3.23％，再创历史新低，抵押贷款申请量小幅增长。April Realtor.com的一项调查发现，在他们的房屋中度过了许多长时间之后，消费者的喜好转向了更大的房屋和更多的室外空间来放置下一个房屋。在大城市附近，甚至跨州界的郊区，购房者所占的比例正在回升，因为消费者希望看到大流行后的景象，而东南部的城市则重新产生兴趣。
较低的抵押贷款利率使2019年和2020年第一季度的购房负担得起。2020年第一季度的30年固定利率平均为3.57％，低于一年前的4.62％。首付20％的30年期固定利率抵押贷款的平均每月抵押付款为995美元，低于一年前的1,048美元。2020年第一季度，全国现有独户住宅价格中位数为274,600美元，较2019年第一季度（254,900美元）增长7.7％。
2020财年美国全国家庭收入中位数为78,500美元，比2019财年全国家庭收入中位数增长近4％。这大约是家庭收入中位数78,500美元的15％，低于约16％1一年前。为了支付典型的抵押贷款，给定的家庭需要在抵押贷款上花费不超过收入的25％（对于30年固定利率抵押贷款，首付为20％）。
该方案所需的收入从一年前的50,304美元减少到47,760美元。据说，当一个家庭将其收入的30％以上用于住房支出时，就会负担沉重的成本。作为一种更极端的措施，据说一个家庭如果至少将其收入的50％用于住房支出，则将承担沉重的成本负担。
假设首付比例为20％，那么2020年第一季度，在181个都会区中的135个，一个家庭需要不到50,000美元才能买房。然而，在最昂贵的都市区，一个给定的家庭需要超过100,000美元才能买房。
住房市场会在2020年或2021年崩溃吗？
联邦政府已降低利率以刺激经济。我们可以预期抵押贷款再融资的浪潮可以省钱。房利美（Fannie Mae）预测，到2020年抵押贷款再融资将比2019年增加40％。为了帮助因冠状病毒国家紧急状态而有可能失去房屋的借款人和房客，联邦住房金融局（FHFA）宣布房利美和房地美（企业）将暂停赎回和驱逐的禁令延长至至少2020年6月30日。
止回赎权暂停仅适用于企业支持的单户抵押。当前的暂停时间定于5月17日到期。利率已经处于历史最低水平，这使符合条件的购房者可以选择。这给潜在的购房者带来了希望，尽管这些低利率需要时间来抵消失业率上升和整体经济不景气的影响。
根据经济分析局（BEA）的数据，根据经济分析局发布的“提前”估计，实际国内生产总值（GDP）在2020年第一季度下降了4.8％。在2019年第四季度，实际GDP增长了2.1％。自2008年第一季度大萧条以来，经济活动以每年最大的速度下降，消费者削减了必需品支出。
由于隔离令生效，大部分损失发生在该季度的最后三周，这突显了大流行病影响的严重性。第一季度GDP的下降部分是由于对COVID-19传播的反应，3月份各国政府发布了“待在家里”命令。这导致需求的快速变化，因为企业和学校转而使用远程工作或取消了业务，并且消费者取消，限制或重定向了他们的支出。
第一季度个人储蓄为1.60万亿美元，而第四季度为1.27万亿美元。第一季度的个人储蓄率-个人储蓄占可支配个人收入的百分比-为9.6％，而第四季度为7.6％。
第一季度的可支配个人收入增加了767亿美元，即1.9％，而第四季度则增加了1,237亿美元，即3.0％。实际可支配个人收入增长了0.5％，而增长了1.6％。
无法在2020年第一季度的GDP估算中量化COVID-19大流行的全部经济影响，因为这些影响一般都嵌入到源数据中，无法单独识别。有关更多信息，请参见BEA网站上的技术说明。
买家的2020年会是什么样？如果您有资格获得抵押贷款，那么您的选择范围会更有限，价格也将接近冠状病毒爆发之前的水平，但是竞争相对较少。为了应对COVID-19国家紧急状态，因大流行而陷入财务困境的借款人能够获得忍耐，这是他们每月抵押贷款的暂停或减少。如果需要，借款人可以要求另外六个月。FHA不需要在宽容期结束时一次性付清全部款项。
朝此方向迈出的最新一步是宣布为借款人提供付款延期选择权。在联邦住房金融局（FHFA）05月13日宣布，房利美和房地美（该企业）正在提供新的付款延迟期权。付款延期选项使借款人（可以恢复正常的每月按揭还款）可以在房屋出售，再融资或到期时偿还所欠的款项。
排名前五位的买家是匹兹堡，罗切斯特，明尼阿波利斯，旧金山和坦帕。这些市场以每年最快的速度降温，一个月的房屋供应量同比增长至少26％（与去年2月相比）。
卖家对2020年和2021年的印象如何？预计房屋销售缓慢，您可能不得不推销房屋才能出售。或者，您可能需要等待几个月才能看到事情从买方市场转变为平衡市场。唯一的例外是供不应求的“经济适用房”。在这种情况下，只要人们被允许出门购物，您就会面对卖方市场。
科罗拉多州科罗拉多斯普林斯市于2020年3月连续第二个月蝉联该国最热门的房地产市场（由Realtor.com列出）的称号。科罗拉多州斯普林斯的所有房屋中有一半的销售时间不到28天，比上一交易日快了9天一年，比全国其他地方快32天。地铁中的观看次数是美国平均观看次数的2.4倍。科罗拉多斯普林斯（Colorado Springs）是最热门市场名单上唯一来自科罗拉多州的地铁。
其他有利于卖家的市场包括凤凰城，盐湖城，圣地亚哥，河滨和巴尔的摩。这些市场每年都以最快的速度升温，一个月的房屋供应量同比下降了至少52％（与去年2月相比）。
投资者对2020年和2021年的看法如何？许多最初在法院赎回权拍卖中获得的投资者正在迁移，通过在线拍卖来购买银行拥有的（REO）房屋，这也为病毒暴露提供了更多的安全保障。由于暂停止赎，这些房屋的竞争加剧，可能会推高住房市场的价格。
对于想要购买房屋然后立即倒房的人来说，这似乎有点困难，因为目前尚不清楚房地产价格会涨到哪里。另一方面，希望长期购买并持有住房的投资者，尤其是作为租赁物业的投资者，将不会面临太大的风险。根据Auction.com的最新调查，尽管大流行，但主要以租赁方式购买投资物业的投资者中有64％表示，他们计划增加或保持收购。
即使房地产市场可能不会成为下一次衰退的原因，但经济下滑仍将对美国房地产业产生影响。Zillow预测，美国的房地产市场可能会在不到五年的时间里陷入衰退，Zillow预测它将在2020年发生。
住房市场的溢出将取决于2020年衰退的严重程度，持续时间和严重程度，如果该国某些地区所感受到的影响比其他地区更糟，则某些本地房地产市场可能会看到更大的影响。
西方银行首席经济学家斯科特•安德森（Scott Anderson）表示：“按照历史标准，当前的经济扩张已经步入正轨，并且出现了更多的后期周期迹象。”他是预测2020年经济衰退的人之一。
根据调查由华尔街日报发表，最近几天调查的私营部门的经济学家的59％说，开始在经济扩张中期，2009年是最有可能在2020年的另外22％，结束选择2021，小营预测下一次衰退将在第二年，2022年或以后的某个特定日期出现。
Zillow在一份研究报告中对100位房地产专家和经济学家进行了关于住房市场预测的调查，其中披露了几乎50％的调查受访者表示，接下来的衰退将在2020年开始，其中第一季度指的是关于何时开始衰退的最多信息。
住房衰退的罪魁祸首是货币政策。专家预测，这次货币政策将是决定性因素。他们特别指出，如果美联储过快提高短期利率，可能会导致经济增长放缓。
简而言之，美国房地产市场在2020年已经成熟，可以投资购买房地产。多代住房市场正在创造有限的供应并加剧竞争，在可预见的未来，将推高价格在可负担的市场范围内。在适合年轻一代理想的热门工作市场和社区中，价格可能会同比上涨8％至15％。
对于其他所有人来说，房地产的升值速度或高于通货膨胀率。到目前为止，房屋价格升值速度已经放缓，但价格仍在上涨。尽管许多经济学家预测房价将继续上涨，但很大程度上取决于经济从大流行中反弹的能力。
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