美国房地产市场将何去何从?五位专家分享了对2020年剩余时间的预测

　　在国家形势更加混乱的背景下，美国住房市场正在发生许多事情。在空前的2020年上半年之后，接下来的六个月会带来什么？这是五位住房经济学家和专家的预期。

　　房屋市场将恢复为V型还是W型？为什么？

　　产权保险和结算服务提供商First American Financial Corporation的首席经济学家Mark Fleming：

　　“似乎很难否认，当人们查看许多美国房地产市场统计数据时，“ V”形非常明显。强劲反弹的主要原因是在冠状病毒遭受打击之前存在的因素（供应不足，抵押贷款利率较低以及千禧一代对房屋所有权的需求）一直持续甚至增强。抵押贷款率更低，供应更加紧张，千禧一代仍在寻找房子。”

　　房屋净值初创公司Haus的首席经济学家兼分析高级副总裁Ralph McLaughlin：

　　“这将是W型住房市场的复苏，原因有三点。首先，我们认为，仅仅由于购房需求的积压会导致最初的反弹，否则本来会在3月，4月和5月发生，但只会推到6月，7月和8月。但是在那之后，我们不期望新的需求能以可比的水平替代它，这将导致活动的再次下降。其次，我认为我们已经看到了这种情况，那就是该病毒将卷土重来，从而在秋季减少对购房的需求。第三，如果联邦失业保险金在月底用完，我们有可能看到对住房需求的更广泛影响。”

　　房地产经纪公司Redfin的首席经济学家泰勒·马尔（Taylor Marr）：

　　“当然可以肯定是W，尽管第二个下降可能比第一个下降更弱。最初的影响是如此之深，因为不确定性非常高。金融市场和抵押市场讨厌不确定性，因此最初的冲击对它们的影响更大。但是，随后，它们稳定下来并一直在恢复，这也有助于住房的恢复。在被压抑的需求平息到W的中部（我们现在可能位于那里）之后，住房将恢复至稳定状态，但随着关键州案件激增导致经济回落，经济影响继续挥之不去。 ”

　　2020年下半年将会出现哪些住房指标？

　　房地产数据和解决方案提供商Attom Data的首席产品和技术官Todd Teta：

　　“如果价格继续趋于稳定或下跌（鉴于当前的经济状况，这似乎很可能会导致房屋净值水平下降）。同时，除非经济飞速发展，否则失业率将保持高位，这可能导致取消抵押品赎回权的银行放宽抵押赎回权。（目前的禁令有效期至8月31日。）在当前情况下，只要禁令到期，最有可能上升的便是止赎。

　　弗莱明（Fleming）：“价格绝对是当今市场供需失衡的绝对明确受益者。我们预计今年夏天它会保持强劲，甚至在许多市场都将加速增长。您不能购买非出售品。购房者可能会感到压力，要求提高报价以赢得对待售房屋的“竞标战”。”

　　马尔：“房屋建筑商一直在提供更多的库存。随着病毒的继续传播，新建筑对游览和建造特别有吸引力。”

　　哪些房屋指标可能比其他指标恢复缓慢？为什么？

　　房地产上市网站Zillow的经济学家杰夫·塔克（Jeff Tucker）：

　　“房屋供应极为有限，可能会在今年剩余时间内限制房屋销售活动。如果没有人愿意出售房屋，很难记录房屋出售情况。”

　　麦克劳克林：“我们希望某些指标可能遵循W，而其他指标可能遵循不同的路径。我们预计就业增长，房屋销售，价格增长和住房开始遵循“ W”型，这将给我们带来几次起伏，而我们预计金融活动的形状将更加呈瀑布形。例如，如果房客受到的打击比房主受到的打击更大，我们实际上可以看到房屋拥有率的上升。”

　　要让更多的购房者回到市场，将会发生什么？

　　弗莱明（Fleming）：“挑战在于卖方也是买方。所有购房者中约有三分之二是现有房主。要让更多现有的房主购房者重返市场，需要做什么？具有讽刺意味的是，更多的供应！住房与大多数商品不同。它必须比潜在买家目前拥有的房子“更好”，而且当供应减少时，要找到更好的房子变得更加困难，而更容易重新融资和进行装修。这种担心无法找到更好的东西的事实，让我们面对出售和搬家的事实，既痛苦又昂贵，再加上人们可以以极低的利率再融资。为什么要移动？”

　　马尔：“降低社区内冠状病毒的传播速度将缓解卖家的一些健康问题，持续的经济开放也将缓解对失业的担忧。大流行使企业关闭的时间越长，卖方对自己的财务状况越谨慎。但这也是缺乏库存的问题，这使它有点像鸡肉或鸡蛋。升迁的买家需要在决定上市之前找到另一套房屋，但由于卖方的挂牌数量不多（相对于买家提出要约），可供出售的房屋数量不多。”

　　塔克：“很多临时工已经坐在家里，现在人们可以推迟搬进养老院了，这是可以理解的。寻求新房源的最大希望可能是建筑商，他们似乎在今年春季停工期间暂停施工后恢复了信心。”

　　我们今天看到的购房需求在今年剩余时间中是否可持续？

　　弗莱明（Fleming）：“不，它会一点点消失。病毒感染后，我们所有人都必须待在家里，理发和错过的餐厅饭菜再也无法消费。但是，可以推迟购房。由于取消了留在家中的订单，需求激增的部分原因是被抑制的（在家）春季需求推迟到初夏。因此，我希望随着递延需求的逐步解决，需求将会降温。但是我仍然希望它按照历史标准保持强势。我们的研究表明，千禧一代对房屋所有权的需求持续增长，并且是住房市场强劲的人口需求顺风。”

　　马尔：“不。过去几周的需求激增大部分是由于春季采购旺季而被压制的。现在需求可能会减轻，但住房需求仍然很多。第一个是创纪录的低抵押贷款利率，这刺激了房客随着每月抵押贷款支付额的下降而进行购买。第二是在家工作，家庭体育馆，家庭学校教育等工作的增长，这使家庭比以往任何时候都更加重要。这为购买更大或更佳的房屋创造了更多需求。第三是人口统计。除了大流行，已经有大量的千禧一代家庭进入了首次购房的黄金年龄。最后，失业率上升是最大的阻力，但到目前为止，这仍然更多地集中在租赁市场。”

　　房价去哪儿了？

　　弗莱明（Fleming）：“我们的研究发现，在过去的经济衰退中，房价表现出“下行粘性”，这意味着在经济衰退期间房价保持平稳或增长放缓，但除了大萧条以外，通常并没有下降太多。由于房价的下行粘性，以及当今市场上的供需失衡，我们预计今年夏天名义房价实际上将加速上涨。房价上涨了！”

　　马尔：“随着抵押贷款利率下降，价格上涨。需求下降，但供应下降，这对房价的任何影响都减弱了。目前，它们正以与大流行之前相同的速度继续增长。随着经济影响的增长，经济增长可能会放缓，但共识是房价将在一年中继续上涨。”

　　S＆P / Case-Shiller美国国家房屋价格指数跟踪...期间的房屋价格走势。

　　塔克：“总体而言，Zillow预测到10月份房价将小幅下跌，随后到2021年将缓慢回升。”

　　麦克劳克林（McLaughlin）：“我们认为，随着总需求的下降以及保护房主免遭止赎的立法，到明年年初，价格增长将放缓，甚至可能变为负数。但是，我们确实希望到明年年底价格会强劲增长，同比增长4-6％。”

　　泰塔：“全国各地的一些地方可能做得很好-就像大城市的郊区一样，如果大量人决定搬家是因为人们担心居住在该病毒如此猖the的人口稠密的地区太冒险了。这可能会为市场缝上一线希望。但是，最近几年的价格上涨可能会严重受到威胁。”

　　共识是抵押贷款利率将保持在低水平–您同意吗？什么会使它们降低？是什么使它们上升？

　　马尔：“全球经济环境充满不确定性，并将持续相当长的一段时间，这将使长期债券收益率保持较低水平，而抵押贷款利率一直在追踪。一系列积极的经济新闻将把投资从债券转移到股票，这可能会导致利率上升，但由于抵押贷款利率与十年期国债收益率之间的价差仍然相当高，并且仍有一定的上升空间，因此上升幅度有限。在抵押贷款利率大幅上升之前就缩小了。”

　　Teta：“看起来他们确实会在不久的将来保持低位，甚至更长。联邦政府正在积极寻找刺激经济的方法，其中包括低利率。在经济显示出显着的复苏或通货膨胀达到顶峰之前，当前的超低利率可能不会在一段时间内大幅上升。当出现明显的通货膨胀时，那肯定会使利率回升。”

　　谁会在2020年住房市场上成为“赢家”？

　　弗莱明：“房主显然是赢家。低抵押贷款利率意味着拥有成本处于历史低位，谁能获得强劲的房价升值的所有好处？房主。”

　　塔克（Tucker）：“确定获胜者有点令人毛骨悚然，但数百万的房主可以通过购买或再融资贷款来锁定这些低利率，从而节省数千美元的利息。”

　　Teta：“精明的讨价还价者以及郊区的卖家。如果价格持续趋于平缓或下降，则拥有良好信誉，足够的钱来支付大笔定金和一些耐心的买家可能会达成一些非常好的交易。这些买家可能包括可以租出一段时间的房地产然后在市场反弹时将其翻转的投资者。在卖方方面，任何想要离开病毒已蔓延的地区的购买者之间的利益转移，也会使他们发现自己在新近抢手的地区中受益。”

　　谁是“失败者”？

　　弗莱明：“潜在的首次购房者。房屋的名义价格只会上涨，即使现在利率很低，它们最终还是会上涨。房屋的“实际”购房力调整后价格仍然很低，但只会在未来几年内上升。如果您可以找到所需的东西，现在该买东西了！”

　　麦克劳克林：“认为他们将获得一个世纪交易的购买者。”

　　进入2020年下半年，您所关注的是什么？为什么？

　　弗莱明：“首先是健康危机。解决这一问题既是良好的经济政策，也是良好的住房政策。此后，我们患有BC（冠状病毒感染前）而将患有AC（冠状病毒感染后）的问题是住房供应短缺。我们必须建造更多房屋来满足不断增长的千禧年需求。”

　　塔克说：“租赁市场和自有住房市场面临的最大风险是病毒感染的持续复苏，这将危及州重新开放经济部门的计划，并使秋季开学的学校复杂化。随着《 CARES法案》的紧急财政政策到期，尤其是计划于7月结束的增加的失业救济金，美国家庭的情况可能会比今年春天恶化。

　　泰塔：“没有迹象表明市场即将崩溃。但最大的担忧是，这种流行病持续了数月之久，然后情况演变成恶性循环，导致价格下跌，抵押品赎回权飙升，银行体系出现问题，这与2007年大萧条爆发前的情况类似。最坏的情况，但这并非不可能。”