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2020年美国住房市场的前景如何？
2020-08-18 10:27
联邦房屋贷款抵押公司（Feddie Mac）或买房的国有公司房地美（Freddie Mac）的首席经济学家山姆·哈特（Sam Khater）说：“房价增长已开始趋于平缓，房地产市场正以相当大的势头进入2020年。”抵押并将其打包成抵押支持证券。他在Sirius XM的沃顿商报节目中接受采访时分享了他的观点。
Khater指出，过去一年房屋销售和价格显着放缓，尤其是在今年上半年。他将这归因于2018年末和2019年初抵押贷款利率的上升。“但是，由于利率在2019年下半年下降，我们看到房屋销售出现了不错的反弹，”他补充说。2019年的总体房屋销售量为600万套，而Khater预计到2020年将增长到620万套，增长约3％。
沃顿商学院房地产与金融学教授苏珊•瓦赫特（Susan Wachter）表示，美联储去年降低利率推动了现有房屋销售的增长。她在接受沃顿知识在线的另一次采访中指出，人们期望现有房屋销售将继续增长，占所有房屋销售的90％。具体来说，她预计现有房屋销售将从2019年的525万增长到2020年的约550万。
沃彻特说：“普遍的抵押贷款利率低是这种（房屋销售增长）的关键。”“ 2019年物价上涨的放缓以及持续的就业增长和工资增长也是现有房屋销售前景乐观的因素。”但是，无论是在待售房屋中，还是对于新建筑，供应仍然是一个问题，除了在主要房地产市场中，供应超过需求的地方，她指出。
可负担性不减免
同时，总体而言，房价不会进一步下跌。瓦赫特说：“建筑成本可能会继续上升，而负担能力不会因此而减轻。”“在有需求的市场中，土地仍然是稀缺资源。机械化带来的生产率提高尚未得到控制，因此劳动力短缺仍然是一个因素。”
尽管如此，沃赫特指出，在高端市场，纽约，旧金山和华盛顿特区等主要市场的房价已经放缓并正在下降，并表示“这是由于新住宅市场对价格上涨做出了反应。 。”她说，尽管如此，整体住房供应仍然受到限制，尤其是在首次购房者的价格点上。
“千禧一代现在正处于购房高峰期……落后的购房现象正在加剧。”–苏珊·沃克特（Susan Wachter）
沃彻特说：“去年出现了回落，减缓了高端市场上前几年房地产价格的创纪录涨幅，尤其是在税法变更打击需求的情况下。”2017年的《减税和就业法案》对州和地方房地产和所得税的联邦扣除额设定了10,000美元的上限，并取消了一些抵押贷款利息扣除额。这些税收变化使该国许多地方的潜在购房者望而却步。
税法变更的影响在房价和房地产税很高的地方，例如东北走廊，特别是纽约，费城地区，华盛顿特区，芝加哥地区和加利福尼亚州，穆迪市等地方，将是最重要的。分析首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）于去年10月告诉《沃顿知识在线》。
Wachter说，尽管碰巧，尽管需求下降，这些市场的新住房供应管道仍在增加。她说，这是因为这些市场上的建筑开工量增加，以应对先前的价格上涨。她补充说：“需求和供应方面的因素继续助长了这些市场的价格下跌，到2020年，这些城市的高端市场可能会进一步下调价格，”
供应曲线
根据Khater的说法，美国房地产市场面临的最大障碍是供应不足。他说，单户住宅的建设尚未明显增加，但多户住宅市场的建设活动水平很高。
Khater说，住房供应的短缺意味着“房屋销售商处于主导地位”。“长期的短缺使买家很难找到他们想要的东西。”
Khater指出，根据全国房地产经纪人协会的数据，现有房屋的未售出库存水平是过去40年以来的最低水平。NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）于10月表示：“我们必须继续努力争取更多库存。”“由于住房短缺，房价上涨过快，而这种库存不足阻碍了房屋销售的增长潜力。”
Khater说，供应短缺的主要原因是新房，部分原因是现有房屋的可用性，这些房屋的所有者“没有交易”。“有许多X世代买家仍被困在他们的第一个房屋中，这是因为他们找不到想要交易的房屋。因此，由于缺乏建筑，您会遇到棘手的情况，这不仅会影响入门级的首次购房者，甚至还会影响以旧换新的购房者。”
根据Khater的说法，“潜在需求强劲”，但短缺迫使许多购房者妥协。他说：“他们找不到确切的位置，正确的学区，因此，折衷办法可能是价格或位置。”
千禧一代前进
一个令人鼓舞的迹象是，越来越多的千禧一代开始拥护房屋所有权。沃赫特说：“千禧一代现在正处于购房高峰期。”“随着年龄在20多岁的年轻人中最小的人和40岁以下的人中年龄最大的人，现在落后的购房者正在回升。”她指出人口普查数据显示，年龄在35岁以下的人群的住房拥有率从2018年第三季度的36.8％增加到2019年同期的37.5％。
但是，这些数字远低于早些年35岁以下人群的房屋拥有率。她指出，在2000年代初期，即2000年代中期的繁荣与萧条之前，年龄在35岁以下的人的房屋拥有率通常在40％的范围内。她说：“我们还发现年龄在35-44岁之间的房屋拥有率较低，今天这一比例为60％，远低于历史最高水平（自1980年代以来）的60％的高水平。”她指出，年轻家庭的家庭形成或总人数的总体趋势也在下降。“这两者都是全国各地主要市场中承受能力障碍的结果，房价超过了工资的增长。”
“在统一利率环境和良好的经济状况之间，以及经纪人时间竞争较少的情况下，我预计2020年将是购房者的好年景。”–山姆·哈特
根据Khater的说法，拥有7200万名千禧世代的人“将在未来几年留在驾驶席上。”他指出，这一代人的高峰年龄人群今年已经30岁了。“先前的研究表明，购买高峰期发生在30年代初至中期，因此，未来几年，千禧一代的人口统计学趋势将十分强劲。”他指出，许多千禧一代已经开始从租赁市场过渡到购房市场。他补充说，他们还在首次购房者中占据了市场主导地位，而且这种趋势还将继续。
卡特说，从历史上看，千禧一代由于几个人口，文化和经济因素而推迟了购房的时间。他补充说，婚姻的延误和生育是从婴儿潮一代的尾声开始并持续的因素，2008年的经济大衰退伤害了千禧一代的家庭。“但是现在，它们正在大量进入市场。”
Khater说，跟随千禧一代的Z世代“对购房拥有强烈的感情和依恋”，并指出，房地美最近的一项调查表明，绝大多数的86％的人希望拥有房屋。
所有迹象表明，到2020年，房地产市场将受益于良性的利率环境。卡特说：“大多数经济学家的共识是，不仅在美国，而且在国外，利率环境将保持更长的时间。”他解释说，这种前景在很大程度上与经济增长放慢，人口增长放慢和生产率增长放慢有关，所有这些都对通货膨胀率产生了拉低的影响。他补充说，通货膨胀是推动利率和抵押贷款利率趋势的因素。
新购房者的好日子
在2019年较低的抵押贷款利率下，融资来源也激增，从2018年的5,400亿美元上升至2019年的8,500亿美元。但是Khater预计这种趋势不会在2020年继续。但仍达到约6500亿美元，”他说。“退市的主要原因是我们预计利率将与去年持平，因此您会感到倦怠。到2020年，仍将有一些融资，但其中大多数已经为[其房屋贷款]进行了融资。”
抵押贷款再融资速度放慢将释放新住房抵押贷款市场的带宽，这可能会看到更多人购买新住房。卡特说：“有时候，当再融资热潮出现时，它会挤出一些购买来源，因为许多经纪人将倾向于专注于再融资，与买家相比，再融资更容易周转和迅速地再融资。”“因此，在统一利率环境和非常好的经济状况之间，以及经纪人时间的竞争较少，我预计2020年将是购房者的好年景。”
Khater总结道，更广泛的趋势对房地产市场很有帮助：“经济状况良好。我认为衰退的可能性已经减少。我们拥有良好，稳定的工作增长，良好的工资增长，这将在2020年支持房地产市场。”他说，在这个更广阔的市场中，房地产市场“处于均衡，缓慢增长的状态”。“目前，这并不是一个糟糕的地方。”
冠状病毒大流行减少了购房和销售活动
冠状病毒大流行已使人们陷入生活的方方面面，包括支付房租或抵押贷款，以及为那些财务状况较好的人买房，卖房或搬到新房。
留在家中的命令和要求远离社交的呼声已经排除了亲临家庭旅行的机会，封闭的法院意味着您当地的办事机构无法处理新的财产契据。
尽管许多人选择推迟购房或出售房屋并留在原地，直到冠状病毒大流行消退（无论何时），其他人仍在购买，出售和签署新的租约。但是随着经济不确定性和个人财务担忧的加剧，即使在COVID-19的威胁达到顶峰之后，专家们仍会看到房地产市场的一些变化，这将影响买卖，租赁和新建工程。
以下是专家在2020年余下的时间里看到的一些变化。
求购
到2020年初，许多经济学家预计，由于抵押贷款利率较低（低于4％），全年的购房活动将保持健康，尽管由于对2021年或以后发生衰退的担忧而略有退缩。
当冠状病毒首先导致股票市场急剧下跌，而COVID-19的传播导致学校和企业普遍停业，并呼吁人们留在家中时，抵押贷款利率最初下降是因为贷方为抵御恐慌而做出的努力。
3月4日，房地美（Freddie Mac）报告称，平均30年固定利率抵押贷款利率创下历史新低3.29％，这导致大量潜在的购房者和房主急于申请抵押或再融资。房地美表示，贷款人在3月19日将利率微升至3.65％，但自4月2日以来再次降至3.33％。
即使出现暂时性的增长，抵押贷款利率现在仍比2019年同期的利率低0.5％以上，而且从历史角度来看也远低于利率。
不幸的是，低利率无法维持购房者的活动。虽然尚不清楚这主要是由于留在家里的订单还是由于对金融稳定和就业的担忧（可能两者兼而有之），但购房者的活动已急剧下降。在3月16日至17日由美国全国房地产经纪人协会进行的一项针对3,000多名房地产经纪人的调查中，有48％的人报告由于冠状病毒的爆发，购房者的兴趣有所下降。
房地产信息公司Zillow的经济研究主管Skylar Olsen表示：“我们已经从所有这些活动中看到了活动的影响，因此，它当然不会像往常一样……但绝不会完全停止。”
专家无法分析许多历史性例子来向我们展示市场在大流行过程中以及长期内的反应。住房市场与100多年前的西班牙流感大流行不同。奥尔森指出，从2002年开始在中国发生的SARS流行就是最好的例子。
奥尔森解释说，在SARS爆发期间，中国受影响地区的房地产交易活动显着下降，就像我们今天在美国看到的那样。在最初出现病毒和采取隔离措施的地方，购房者活动下降最快，跌幅最大。首先成立于–西雅图，然后是旧金山，以及加利福尼亚其他大部分地区。
从SARS流行中获得的希望之一是，从长远来看，房价和整个房地产市场都不会受到重大影响。流行病消退后，购房者和卖方的兴趣很快就恢复了，奥尔森说。
奥尔森补充说：“我们现在所发生的事情并不是由市场失灵所驱动。”
住房市场和经济将受到的影响规模问题取决于COVID-19的传播时间有多长。“如果持续时间太长，人们的负担能力会被完全侵蚀吗？”奥尔森问。如果是这样，由于生产力和活动的暂时下降，我们现在可以合理预期的衰退将变成奥尔森所称的“真正的衰退”，而要恢复到以前的生产力和活动水平将更加困难。
销售中
由于购房者的活动显着下降，许多卖家已决定推迟将其房屋推向市场，以继续与社会保持距离并消除在大流行期间搬家的需要。
但是，并不是每个人都有奢侈的等待。幸运的是，一切并没有丢失。苏富比国际房地产公司（One Sotheby's International Realty）迈阿密总部设在佛罗里达州的丹尼尔·德拉维加（Daniel de la Vega）表示，尽管活动减少，但代理商仍在通过视频巡回展示房屋，房屋仍处于承包状态。
Zillow报告说，与2月的平均水平相比，3月的最后一周使为市场上的房屋制作3D视频的用户增加了408％，这些视频旨在吸引潜在的购买者并重现亲自参观房屋的感觉。自2019年以来，此类视频实际上已成为Zillow网站上的全国性特色，但不再是“利基产品”，奥尔森说。奥尔森说：“如果您想继续通过（销售）过程获得房屋，这就是您所需要的。”
目前，挑战在于确保市场上的房屋不会流连忘返。房地产经纪人高度关注“确保他们对这些房屋进行适当定价，以免他们在市场上停留太久”，德拉维加说。
对于后市卖房的大流行后，像购房者，取决于多久隔离和病毒最后的传播。由于更多的原本在春季开始上市的房屋仍未上市，因此，我们可以预期在大流行结束后不久会有更多的房屋上市。
房主的财务压力越多，您看到的待售房屋越多，购买者就会越少，这是衰退开始时的典型市场。不受裁员影响并且有足够的储蓄来支付首付的买家将受益。
德拉维加说：“我希望此后价格会有所下降，我希望人们能够购买他们梦想中的房子，而在此之前他们将无法购买。”
对通过iBuyer进行快速房地产交易（例如Opendoor或Zillow优惠）感兴趣的卖家必须等待。Opendoor和Zillow Offer以及类似公司都已暂停交易。这减少了iBuyer员工暴露于COVID-19的机会，也减少了在财务恐慌中大规模尝试清算房屋以获得现金的机会。
德拉维加说他正在准备让他的经纪人度过最坏情况下的住房危机，但他仍然对房地产市场不会遭受太久的前景感到乐观。他说：“我认为价格不会像人们想象的那样急剧下跌。”
租用
预计租房者受到的打击尤其严重，因为他们占关闭企业，减少工时和裁员的大部分劳动力。
许多暂缓购房的首次购房者目前仍是租房者。这意味着由于需求持续，租金可能在不久的将来上涨。但是，由COVID-19引起的财务不确定性正在导致政府和公众施加压力，要求房东让遭受疾病或失业的租户休息。
美国住房和城市发展部已暂停所有由联邦住房局（Federal Housing Agency）承保的出租房屋的迁离，直到5月中旬为止。美国各地的州长和市长也都在效仿并制止迁离，一些警长部门宣布他们将暂时停止封锁。
即使尚未正式停止驱逐，许多州也已关闭法院作为预防措施，以防止冠状病毒进一步传播，从而有效地停止了驱逐程序。
如果大流行后不久失业率仍然很高，房东可以期望进一步的监管来帮助房客重新站起来，避免被驱逐。
建筑律师兼顾问巴里·勒帕特纳（Barry LePatner）说，如果负担能力成为问题，豪华公寓建筑项目可能会被搁置。他是《破损的建筑物，预算破烂：如何解决美国的万亿美元的建筑业》一书的作者。这是因为开发商及其贷方都会质疑人们是否有能力负担天价的豪华设施租金。
目前，无论大流行情况如何，一些租户似乎都愿意按计划找到新的租金。在3月25日至27日之间对租赁列表和信息网站RentCafe.com上的7,000名租户进行的一项调查中，有52％的人表示他们仍计划在找到公寓后立即搬家，只有10％的人选择暂停搜索。
如果失业率居高不下，尽管负担租金可能成为一个长期问题，但中低价位公寓的房东可以期望健康的需求，否则本来会成为房主的人仍然是房客。
新建设与发展
自大萧条以来，住宅建筑一直难以满足需求，导致全美国现有房屋价格不断上涨。新建筑数量不断攀升：2019年，大约有1,370,300个私人住宅新建筑许可证–数量最多根据美国人口普查局的数据，自2007年以来。
当然，冠状病毒大流行完全改变了住宅建设的前景。尤其是，许多州和城市对住宅建设是否被视为必不可少的服务将在整个大流行中继续采取不同的立场。加利福尼亚和俄亥俄州是两个继续进行住宅建设的州，而在纽约和波士顿市，建设已经停止或仅限于道路，桥梁，医疗保健设施和其他被视为紧急需求的项目。
在继续进行施工的地方，工人会担心自己的安全，因为许多现场任务都要求工人紧密合作。
当大流行消退时，州与州之间不一致的政策可能导致在可获得的新住房方面的巨大差异。勒帕特纳说：“就房地产，开发和建筑业而言，世界将是一个不同的地方。”
LePatner说，贷方已经对他们考虑贷款的建设和开发项目更加谨慎。他们不想贷款给这个在瞬息万变的经济中难以吸引租户或购房者的项目。
LePatner说，该行业中的一个关键问题是建筑工人将不得不寻找新工作，该国91％的建筑工人为20人以下的公司工作，而当地的小型企业面临的风险最大。LePatner说：“（建筑业）是一个真正的流行商店行业。”
LePatner指出了大萧条期间发生的情况，当时许多建筑工人因缺乏可用工作而完全离开了该行业，并说如果长期的孤立和经济问题使大规模大规模建筑停滞足够长的时间，我们可以预见建筑工人短缺工人在其他地方找工作。
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