2020年美国房地产投资指南:不同的房地产投资方式

　　　重要要点

　　投资者在房地产中赚钱的关键方法之一就是成为出租物业的房东。购买被低估的房地产，进行修复，然后出售以获利。房地产投资信托（REIT）无需拥有，运营或融资财产即可提供房地产敞口。过去50年来，房地产已成为一种流行的投资工具。以下是一些针对个人投资者的领先选择以及投资理由。

　　出租物业

　　如果您投资租赁物业，您将成为房东，因此您需要考虑自己是否愿意担任该职务。作为房东，您将负责支付抵押，物业税和保险，维护物业，寻找租户以及处理任何问题。

　　除非您雇用物业经理来处理细节，否则成为房东是一项动手的投资。根据您的情况，照顾物业和租户可以是24/7的工作，而这并不总是令人愉快的。但是，如果您仔细选择物业和租户，则可以降低出现重大问题的风险。

　　房东赚钱的一种方法是收取租金。您可以收取多少租金，取决于租金所在的位置。不过，要确定最佳租金还是很困难的，因为如果您收取过多的费用，您就会将租户赶走，而如果收取的费用太少，您就会把钱留在桌上。一种常见的策略是收取足够的租金以支付费用，直到抵押贷款还清为止，这时大部分租金变成了利润。

　　房东赚钱的另一种主要方式是通过升值。如果您的财产升值，您可能可以将其出售（在时机成熟时），也可以借权益进行下一笔投资。尽管房地产确实会升值，但并不能保证。

　　历史价格

　　长期以来，房地产一直被认为是一项合理的投资，这是有充分理由的。在2007年之前，历史住房数据使价格似乎可以无限期地攀升。除少数例外，从1963年到2007年（大萧条开始），美国房屋的平均销售价格每年都在增长。

　　这张来自圣路易斯联邦储备银行的图表显示了1963年至2019年之间的平均销售价格（最新数据）。1 浅灰色阴影区域表示美国经济衰退。

　　资料来源：圣路易斯联邦储备银行。

　　当然，在发生COVID-19大流行之前，房地产市场最严重的下滑恰逢大萧条。冠状病毒危机的结果还有待观察。在停业，社会疏离以及失业人数惊人的情况下，房屋销售可能会大幅下降。虽然这并不一定意味着房价会紧随其后，但至少会在短期内改变人们购买和出售房地产的方式。

　　翻转房屋

　　就像日间交易员远离买入和持有投资者一样，房地产鳍状肢与买入和出租房东是完全不同的品种。拖鞋的购买目的是为了短期持有房地产（通常不超过三至四个月），并迅速出售以获取利润。

　　翻转房产有两种主要方法：

　　维修和更新。通过这种方法，您购买了一些您认为会随着某些维修和更新而增加价值的财产。理想情况下，您应尽快完成工作，然后以超过总投资（包括装修）的价格出售。保留并转售。这种翻转的方式有所不同。您无需购买和固定资产，而可以在一个快速上升的市场中进行购买，持有几个月，然后以获利的价格出售。无论哪种翻转方式，都有冒着无法以能够获利的价格卸载物业的风险。这可能会带来挑战，因为脚蹼通常没有足够的现成现金来长期支付房地产抵押贷款。尽管如此，如果做对了，翻转仍然是一种有利可图的房地产投资方式。

　　房地产投资信托

　　一个房地产投资信托基金（REIT），当一个公司（或信托）形成用投资者的钱去购买，经营和销售产生收入的财产被创建。与股票和交易所买卖基金（ETF）一样，房地产投资信托基金也在主要交易所买卖。

　　要获得房地产投资信托的资格，该实体必须以股息的形式向股东支付其应纳税利润的90％。通过这样做，房地产投资信托基金避免缴纳企业所得税，而普通公司将对其利润征税，从而吞噬了可以分配给股东的回报。

　　与定期派息股票一样，房地产投资信托基金也适合希望获得定期收入的投资者，尽管它们也提供了升值的机会。房地产投资信托基金投资于各种物业，例如购物中心（大约占所有房地产投资信托基金的四分之一），医疗保健设施，抵押和办公楼。与其他类型的房地产投资相比，房地产投资信托基金具有流动性高的优势。

　　房地产投资集团

　　房地产投资集团（REIG）有点像用于租赁物业的小型共同基金。如果您想拥有租赁物业，但又不想成为房东，那么房地产投资集团可能是您的解决方案。

　　公司将购买或建造一套建筑物（通常是公寓），然后允许投资者通过公司购买建筑物，从而加入该集团。一个投资者可以拥有一个或多个独立单元的生活空间。但是，由投资小组运营的公司负责管理所有部门，并负责维护，宣传和寻找租户。为了换取这种管理，公司收取月租金的一定百分比。

　　有多个版本的投资集团。在标准版本中，租约是以投资者的名义进行的，所有单位将一部分租金集中起来，以防止偶发的空缺。这意味着即使您的单位为空，您也将获得足够的抵押贷款。

　　投资集团的质量完全取决于提供该投资集团的公司。从理论上讲，这是进入房地产投资的一种安全方法，但是团体可能会收取困扰共同基金行业的高额费用。与所有投资一样，研究是关键。

　　房地产有限合伙

　　一个房地产有限合伙（RELP）是类似于房地产投资集团。它是为购买和持有房地产投资组合而成立的实体，有时甚至只是一个房地产。但是，RELP存在有限年。

　　经验丰富的物业经理或房地产开发公司作为普通合伙人。然后寻求外部投资者为房地产项目提供融资，以换取有限合伙人的所有权份额。合作伙伴可能会从RELP的物业产生的收入中获得定期分配，但是真正的回报是当物业出售时（运气不错，利润可观）而RELP逐渐解散。

　　房地产共同基金

　　房地产共同基金主要投资于房地产投资信托基金和房地产经营公司。它们提供了以相对较少的资本获得多元化的房地产风险的能力。根据其战略和多元化目标，它们为投资者提供的资产选择范围比购买单个REIT所能实现的范围要广得多。

　　像房地产投资信托基金一样，这些资金也具有流动性。散户投资者的另一个重要优势是该基金提供的分析和研究信息。这可以包括有关收购资产的详细信息以及管理层对特定房地产投资的可行性和绩效以及作为资产类别的观点。更具投机性的投资者可以投资房地产共同基金家族，从战术上加重某些房地产类型或地区的规模，以实现最大的回报。

　　为什么要投资房地产？

　　房地产可以增强投资者投资组合的风险和收益状况，提供具有竞争力的风险调整后收益。通常，房地产市场是低波动性之一，尤其是与股票和债券相比。

　　与更传统的收入回报来源相比，房地产也具有吸引力。该资产类别通常以比美国国债高的收益率进行交易，在国债利率低的环境中尤其具有吸引力。

　　多元化与保护

　　投资房地产的另一个好处是其多元化潜力。房地产与其他主要资产类别的关联度较低，在某些情况下为负数，这意味着当库存下降时，房地产往往会上升。这意味着在投资组合中增加房地产可以降低其波动性，并提供更高的每单位风险收益。房地产投资越直接，套期保值就越好：REIT等公开交易的直接工具较少，将反映出整个股市的表现。

　　一些分析师认为，现在REIT股票已成为标准普尔500指数的代表，因此REIT与股市之间的联系将更加紧密。

　　由于直接房地产得到了坚实的支持，直接房地产也减少了委托代理人之间的冲突，也减少了投资者利益在多大程度上取决于管理者和债务人的诚信和能力。甚至更间接的投资形式也有一定的保护。例如，房地产投资信托（REIT）规定，最低利润百分比（90％）应作为股息支付。

　　通胀对冲

　　房地产的通胀对冲能力源于国内生产总值（GDP）增长与房地产需求之间的正相关关系。随着经济的发展，对房地产的需求推动租金上涨，进而转化为更高的资本价值。因此，房地产往往会以资本增值的形式绕过对租户的某些通货膨胀压力，并通过吸收一些通货膨胀压力来维持资本的购买力。

　　杠杆的力量

　　除房地产投资信托基金外，房地产投资为投资者提供了一种股市投资者无法使用的工具：杠杆。如果要购买股票，则必须在下达购买订单时支付股票的全部价值，除非您是用保证金购买的。即便如此，由于采用了神奇的融资方法抵押，您可以借入的百分比仍然比房地产要低得多。

　　大多数常规抵押贷款需要20％的首付。但是，根据您的居住地，您可能会发现抵押金的要求低至5％。这意味着您只需支付总价值的一小部分，就可以控制整个财产及其所拥有的权益。当然，抵押贷款的金额会影响您实际拥有的房屋所有权数量，但是您可以在签署文件的那一刻就对其进行控制。

　　这就是使房地产中介和房东大胆的原因。他们可以在自己的房屋中获得第二笔抵押贷款，并在另外两处或三处物业中支付首付款。无论他们是租出这些资产以便租户支付抵押贷款，还是等待机会出售利润，他们都控制着这些资产，尽管只支付了总价值的一小部分。

　　　底线

　　房地产可以说是一项可靠的投资，并且有潜力提供稳定的收入和积累财富。尽管如此，投资房地产的一个缺点是流动性不足：将资产转换为现金和将现金转换为资产的相对困难。

　　与可以在几秒钟内完成的股票或债券交易不同，房地产交易可能需要几个月才能完成。即使在经纪人的帮助下，仅找到合适的交易对手也可能需要数周的时间。当然，房地产投资信托基金和房地产共同基金可以提供更好的流动性和市场定价。但是，它们的代价是更高的波动性和更低的多元化收益，因为与直接房地产投资相比，它们与整个股票市场的相关性更高。

　　与任何投资一样，保持您的期望切合实际，并确保在做出任何决定之前进行功课和研究。